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58同城、安居客写字楼报告:TMT、专业服务、金融需求潜力巨大

时间:2020-01-30

11月15日,58位城市居民和安家凯发布《长期看好 短期承压2019全国写字楼市场宏观报告》,从宏观背景、行业现状、大规模交易、租赁市场、需求来源和租赁热等方面分析中国写字楼市场的当前趋势。宏观数据显示,中国写字楼市场仍在上升。今年1月至9月,写字楼开发投资同比增长0.8%,但库存压力依然存在。一线城市商业地产交易活跃,写字楼最受青睐。与此同时,一线城市的空置率也有所不同,北京新办公楼的租赁供应量很大。高管团队、专业服务业和金融业对联合办公租赁有着巨大的需求潜力和广阔的前景。广州的租房搜索热大幅上升。二线城市对写字楼租金的需求有足够的耐力,而西部城市的搜索热却迅速升温。

办公市场仍在上升,发展投资的增长和库存压力并存。

写字楼的市场需求主要与本地生产总值的增长、人均本地生产总值、第三产业的发展、第三产业的雇员人数和城市化率有关。58桐城和安居克《2019全国写字楼市场宏观报告》指出,中国国内生产总值目前是世界第二大,第三产业增长迅速。然而,与美国相比,中国在人均国内生产总值和第三产业国内生产总值的比重方面仍有更大的发展空间。与第三产业国内生产总值的比例相对应的是第三产业雇员的比例。随着中国第三产业在国内生产总值中所占比重的上升,第三产业的从业人员比例也有望增加。与此同时,中国的城镇化率近年来也在快速增长,到2018年底达到59.15%,这反映了新兴经济体的活力,也有了更大的发展空间。因此,中国写字楼的整体市场需求仍在上升。自

2019以来,办公发展投资的增长率从负数变为正数,并继续提高。根据58个城市和安居客《2019全国写字楼市场宏观报告》的数据,1-9月,房地产开发投资同比增长10.5%,办公开发投资同比增长0.8%。虽然写字楼投资的增长率低于整体房地产投资的增长率,但与去年同期11.4%的负增长相比,还是呈现出积极的趋势。与此同时,在连续两年负增长之后,新建的办公空间今年变成了正数。截至9月底,2019年新建写字楼5010万平方米,同比增长15.7%,表明开发商正在积极布局和拓展办公市场。

然而,竣工面积未能扭转下降趋势,建筑面积仍居高不下。办公楼项目的建设进度缓慢。随后的充足供应可能会进一步压低售价和租金。受综合因素影响,许多核心城市的办公室销售继续受到冷遇,空置率上升,导致办公室库存在2014年至2017年消化周期呈下降趋势后,于2018年底再次上升,降级压力依然存在。

一线城市的商业地产活跃在大规模交易中,写字楼是最受青睐的。

商业地产进入股票周期后,大规模交易和其间的资本运营更加繁荣。始于2000年初的中国大规模商业房地产交易在2005年达到了一个小高峰。2006年的“外国限制令”导致交易量大幅下降。2015年取消“外国限制令”后,大规模交易恢复了繁荣。

58 City和Anjuke 《2019全国写字楼市场宏观报告》数据显示,近年来,一线城市占全国所有商业房地产交易的80%。外国投资参与率迅速上升,从2016年的14%升至2018年的32%。2019年前三个季度,一线城市的商业房地产交易普遍活跃。据不完全统计,四市办公楼(包括综合办公楼)营业额超过774亿元,外资占55%以上。许多此类交易始于去年,自今年以来,买家的决策一直很谨慎。然而,从长远来看

一线城市国内生产总值增长快,第三产业比重高,办公市场成熟,但不同城市也呈现出不同的特点。安居克房地产研究所(Anjuke Real Estate Research Institute)汇编的综合数据显示,2019年前三季度,北京、上海和深圳的空置率分别为13.8%、12.5%和21.2%,较去年年底分别上升了3.2%、2.4%和1.8%,而广州的空置率依然较低,并继续下降至3.7%。

北京不断增长的租金需求不足以支撑其庞大的写字楼供应,因此空置率持续上升。P2P行业的合并和整合导致了新供应的急剧增加,也是深圳空置率面临压力的主要原因。广州空置率持续下降,可能是因为租金水平较低,新增租金供应较少。

就租金而言,58位城市居民和安居客《2019全国写字楼市场宏观报告》汇编的数据显示,第三季度北上官青森办公楼的月平均租金分别为389元、310元、178元和233元。从长远来看,自2009年底以来,一线城市的写字楼租金大幅上涨,北京的增幅为133%。这主要是由于第三产业发展迅速,2011年后办公室空置率持续下降,其次是深圳、上海和广州,分别为65%、50%和39%。

在供应量方面,前三个季度北上官深新增加的写字楼租金供应量分别为72000万、180000、70000、590000。受经济形势影响,上半年净吸收量大幅下降,北京和深圳在第三季度率先升温。由于经济增长放缓和实体经济许多部门波动的影响,企业正在谨慎扩张,办公租赁需求疲软,租户的租赁决策更加保守。一线城市写字楼项目周期将进一步延长,租赁决策周期也将进一步延长。

58 City和Anjuke 《2019全国写字楼市场宏观报告》还分析了对新办公楼需求最大的行业。数据显示,2017年10月至2018年9月,TMT、专业服务业和金融业是一线城市甲级写字楼的主要新租金需求。这三大产业占北京和深圳租赁周转面积的80%以上,而上海和广州则占租赁周转面积的60%以上。

58城市安居克《2019全国写字楼市场宏观报告》分析认为,中国科技领域的研发支出占国内生产总值的比重正在上升。随着R&D投资的增加和新技术的应用,TMT领域的业务和员工数量将继续增长。在专业服务行业中,联合办公行业发展最快,需求最大。目前,一线和二线城市的普及率不高。随着行业带来的企业空间解决方案的创新,预计会带来更多的租赁需求。目前,中国的经济自由仍有很大的开放空间。随着金融业进一步对外扩张,中国海外金融机构的业务扩张和员工数量也将增加。

广州租赁搜索热大幅增长,西部城市搜索热快速增长

国内生产总值增长,人均国内生产总值增长,第三产业比重高,快速增长,人才吸引力充足,写字楼整体租赁需求强劲。根据58个城市和安居克在线(Anjuke online)的办公搜索数据,2019年1月至9月,一、二级城市写字楼整体租金搜索热同比上升,部分热门城市的写字楼租金需求依然强劲。在一线城市中,广州的租房搜索增长最为明显。低空置率加上亲民租赁,使得广州写字楼租赁市场越来越受欢迎。目前,广州新办公空间主要集中在琶洲,受到科技企业的青睐,租金热度和租金都在上升。

58 city和安吉在线搜索数据显示,一线城市最受欢迎的写字楼租赁搜索地点是深圳宝安西乡、北京大兴亦庄和深圳龙岗中心城市,均位于新兴商业区。近年来,随着各种配套设施的完善,新兴商业区逐渐兴起,租户的关注度也越来越高

从写字楼租赁面积的搜索量来看,安居克房地产研究所的58个数据显示,一线城市的最高热耗率在100平方米以下,占29.1%,而二线城市的最大需求为100平方米至200平方米,占33.4%,200平方米至500平方米的搜索比例超过一线城市,二线城市的租户更喜欢中型写字楼。

作为中国领先的房地产信息服务平台,58个城市和安居客房地产的研究范围越来越广,从买房租房到海外房地产、商业房地产等领域,给用户和机构带来前瞻性的行业趋势,帮助信息服务为投资和房地产创造价值。据信,随着中国写字楼需求的不断增长,更多的用户将从58个城市和安吉的房地产信息中获取有用的信息,以保护商业房地产投资。

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